דוא"ל: ganoradv@gmail.com

הסכם ממון על דירה לפני נישואין

לא כולכם תאהבו את המאמר הזה. לא כולכם תרצו להסדיר את כל מה שאני כותב בעניין. אבל אני ממליץ לכם, ככל שזה עדין ורגיש, להסדיר את הנושאים שיובאו להלן.

אצל רוב הזוגות שמגיעים אלי, כעורך דין הסכם ממון, קיים פער רכושי ביניהם. לאחד יש, לשני אין. או שהאחד אמור לרשת הרבה, והשני פחות. אחד יקבל מתנות גדולות ממשפחתו, והשני לא, או פחות.

אבל אחד הנושאים המרכזיים במצב הנ"ל הוא, שאתם מגיעים לקשר הזוגי, כשלאחד מכם יש דירה בבעלותו, ולשני אין.

בטרם אכתוב ואפרט בהמשך, אני מבקש להבהיר ולהדגיש היטב, שלאחרונה ( החל מפסק הדין העקרוני של בית המשפט העליון ב 2012,  ועד לכתיבת שורות אלו באוקטובר 2018 ), חלה התפתחות דרמטית בפסיקה של בתי המשפט, לגבי דירה שהיא של אחד מכם,  ושגרתם בה תקופה מסוימת, במהלך שנות הזוגיות שלכם. ההתפתחות היא בכיוון של לראות את הדירה הזו, כשייכת לשניכם. לכן, ובמודגש, אין להכנס לגור בדירה של אחד מכם, בלי הסכם ממון ברור ונוקשה בעניין הזה,  שיהווה צו הרחקה לכל שופט מהדירה הזו..

בדרך כלל בעל הדירה, יזום את עריכת הסכם הממון. הוא יהיה זה, שיחפש עורך דין להסכם ממון. כמעט ולא נתקלתי במקרים, שבן הזוג חסר הדירה, יפנה לבן זוגו בעל הדירה, ויציע לו לערוך הסדרים, בנוגע לדירה הזו. להרחבה בנושא – כתבתי מאמר על הסכם ממון עם הפרדה רכושית.

במגורים משותפים בדירה השייכת לאחד מכם, הדברים מתחדדים, ומסוכנים יותר למי שהוא בעל הדירה, אבל הדברים יפים גם למצב שאינכם גרים כלל בדירה הזו. כי מי לידכם יתקע, שהשופט האלמוני, ישתכנע להעניק זכויות בדירה, גם לבן הזוג?

אלו הם, בקצרה, הנושאים הטעונים הסדרה בהסכם הממון:

אי תחולת חוקי הגנת הדייר

היו מודעים לכך שאין לכם הסכם שכירות עם בן זוגכם. אילו הייתם משכירים את דירתכם, היה לכם הסכם שכירות. למעשה, הסכם הממון, בעניין הזה, יהיה תחליף מסוים להסכם השכירות החסר. לכן, הסכם ממון על דירה לפני הנישואין יקבע באופן ברור, בפירוט, ועל פי הנוסחים הרלבנטיים לחוק ולפסיקה, כי חוקי הגנת הדייר, לא יחולו על מגורי בן זוגכם בדירתכם.

במלים אחרות, עצם המגורים בדירה, לא מקנים למי שגר בה זכויות להמשיך ולגור בה, או זכויות קניין ( בעלות ).

פינוי הדירה

כשהקשר יסתיים, מי שאיננו בעל הדירה, יהיה חייב לפנות אותה. הסכם ממון על דירה לפני הנישואין יכלול הסדרים למועדי פינוי הדירה. בקביעת המועד לפינוי הדירה, יילקח בחשבון מחד, הזמן הדרוש לבן הזוג למצוא דירה אחרת למגוריו, ומאידך, לא להישאר יותר מידי זמן בדירה, ביחד עם בן הזוג בעל הדירה, במצב שהקשר כבר לא קיים. אם יש לבני הזוג ילדים- לשקול לקבוע את מועד הפינוי, ביחס למועד סיום שנת הלימודים או הגן.

פיצוי על איחור בפינוי הדירה

קביעת מועד לא מספיק. לפעמים, מי שצריך לפנות את הדירה לא יוצא בזמן (או מסרב לפנות בכלל). בייחוד אם סיום הקשר היה בנסיבות לא טובות. צריך "תמריץ", כדי למנוע את המצב הזה. התמריץ יכול להיות, בין השאר, על ידי קביעת פיצויים מוסכמים, יומיים או גלובליים, לאי פינוי הדירה במועד.

השקעה בשיפוץ

צריך לקבוע בהסכם הממון, שאם בוצע שיפוץ בדירה, בן הזוג שהשתתף בשיפוץ הזה, אולי יהיה זכאי להחזר השקעתו, אבל הוא לא רוכש זכויות בדירה. אני נתקל בזה לעתים קרובות.

שכר דירה והוצאות החזקת הדירה

העניין טעון הסדרה בהסכם הממון, גם כדי להגן על מי שאיננו בעל הדירה. אם המגורים של בן זוגכם בדירתכם הם ללא תשלום שכר דירה כלשהו, אז חייבים לרשום את זה. אם לא נרשום, אפשר ובפרידה, בעל הדירה ירצה "להתחשבן" על זה רטרואקטיבית.

העניין איננו קל ופשוט להסדרה. מצד אחד, מדובר על בן זוגכם לחיים. היעלה על הדעת שהוא ישלם לכם שכר דירה? מצד שני, אם קיימת ביניכם מה שנקרא "הפרדה רכושית", אולי ראוי לשקול את זה? העניין תלוי בהסדרים הכלליים שלכם לגבי החיים המשותפים. עו"ד הסכם ממון על דירה לפני הנישואין, עם ניסיון, ידע לנווט אתכם נכון בעניין הזה.

בנוסף ו/או לחילופין, צריך להסדיר בהסכם הממון גם את הוצאות ההחזקה השוטפות, כגון מים, חשמל, גז, ארנונה, ועד בית וכיו"ב, וכן מיסוי עתידי שאולי יוטל על בעלי דירות.

אם רוצים, ניתן לדבר גם על תיקון נזקים לדירה ולמערכות שלה, הנובע משימוש שוטף בהן במהלך המגורים המשותפים.

אבל אם אתם מעוניינים לשתף את בת זוגכם בדירה, והכוונה היא בבעלות עליה, ניתן להסדיר גם את זה, על פי נוסחאות, שאני קורא להן "נוסחת מדרג", שמטרתן היא לצמצם פערי רכוש בינכם, על פני שנות הזוגיות הרבות, אבל על כך, במאמר נפרד.

 

מאמרים נוספים שאולי יעניינו אתכם:

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב google
Google+
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב pinterest
Pinterest
עו"ד אורי גנור

עו"ד אורי גנור

עורך דין הסכם ממון אורי גנור, הנו המשרד היחיד בישראל, העוסק ומתמחה, באופן בלבדי, יחודי וארצי, אך ורק, בהסכמי ממון בין בני זוג, ופועל כ – עו"ד הסכם ממון בלבד.

עוד מאמרים שכדאי לך לקרוא:

גלילה לראש העמוד
דלג לתוכן